【初心者向け】迷惑行為をする住民を追い出すことはできるのか【分譲マンションのしくみ】

こんにちは、ハヤシヨシナカです。

フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。

不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。

このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。

私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。

資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション　➝　2)リノベーション　➝　3)賃貸　の流れで投資を行っています。

 

分譲マンションは一戸建ての住宅と違い、上下左右と居住者通りが隣接している為マンション特有の様々なトラブルがあります。一重にトラブルと言っても大小あり、一番多いトラブルは騒音と言われています。

しかし、分譲マンションは賃貸と違い、所有者として住んでいる為、『退去』のような追い出しが出来るか否か分からない方が多いと思います。

そこで今回のテーマは『迷惑行為をする住民を追い出すことはできるのか』という、迷惑行為をする管理規約の違反者など、トラブルを続ける住民に対してどのような対処法があるかをご説明致します。

 

 

共同の利益に反する行為とは「義務違反者」

 

区分所有者や専有部分の占有者(賃借人)は、マンションの保存に有害な行為のほか、建物の管理や使用に関し、他の区分所有者の共同の利益に反する行為(迷惑行為)をしてはなりません。共同の利益に反する行為などをしている者を「義務違反者」といいます。

「共同の利益に反する行為」とは、次のようなものがあります。

▽違反行為はこちら

義務違反者への請求と請求への提訴

 

管理組合や区分所有者は、以下の内容で「義務違反者」に請求することができます。

▷義務違反者が区分所有者である場合

①行為の停止等

②専有部分の使用禁止

③区分所有権及び敷地利用権の競売

の請求をすることができます。

▷賃借人などの占有者が義務違反者である場合

①行為の停止等

④専有部分の引渡し

の請求をすることができます。

これらの請求のうち

①行為の停止等の請求については、

控訴を提起することなく請求することができます。

しかし、②専有部分の使用禁止、③区分所有権及び敷地利用権の競売、④専有部分の引渡しの請求については、

総会での決議(特別決議)に基づき、控訴により行わなければなりません。

なお、管理組合の理事長などの管理者や、集会において指定された区分所有者は、これらの請求について控訴を提起することができます。

 

義務違反者への対処法とは

 

マンションの共用の利益に反する迷惑行為を行う人を「義務違反者」をいいます。

義務違反者に対しては以下のような対応が行われます。

 

●義務違反者へに対する措置

 

行為の停止等の請求事例をご紹介…

・ピアノの音がうるさい場合に、ピアノの演奏の停止を請求。

・共用部分である廊下を荷物置場として使っている区分所有者に対し、荷物を取り除くよう請求。
※近年では玄関にアルコーブを付けて、より使い所有者にとって勝手のよい玄関ポーチが施工されている。

・騒音や悪臭を発生させないよう請求。

 

▷【補足MEMO】 民泊について

近年東京のような大都市を中心に世界で「民泊」という言葉を知る機会が多くなってきました。

そこで民泊について、マンション管理規約としてはどのような取り扱いとなっているのかを知っておきましょう。

国土交通省による「マンション標準管理規約」では、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」としており、この標準管理規約に基づいた管理規格でのマンションの場合、専有部分を「民泊」として使うことはできないようになっています。

そのため、分譲マンションで「民泊」を容認するのであれば、マンションごとに定めている管理規約を改正する必要があります。