【初心者向け】不動産を買ったときにかかる税金とは【不動産の税金】

こんにちは、ハヤシヨシナカです。

フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。

不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。

このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。

不動産の取引には様々な税金がかかります。取得の際は印紙税、登録免許税、不動産取得税。また所有している場合は固定資産税。所有している不動産を賃貸に出したり、売却すれば所得税・住民税など、利用のしかた次第で税金の種類や負担も大きく変わります。

とはいえ、税金に関する知識は多岐にわたり、細かな部分まで覚えるのは困難です。そこで今回は一般的な知識として4つの代表的な税金についてご紹介します。

今回は「不動産を買ったときにかかる税金」です。

不動産を買ったときにかかる　代表的な税金は4つ　です。

①印紙税
②消費税
③登録免許税
④不動産取得税

では諸費用と合わせて一つ一つご紹介します。

印紙税-①

不動産を含め契約書や領収書には税金がかかります。

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文書にかかる税金です。不動産の購入に関しては、不動産売買契約書や金銭消費賃借契約書(ローン契約)，売買代金の領収書などで必要になります。

印紙税の納付は、金額分の収入印紙を文章に貼り付け、それを「消印」することで完了となります。

不動産関連契約書の印紙税額は次のとおりです。

印紙の貼り忘れにはペナルティがある

通常、契約書は当事者 (※売主と買主) それぞれの分 (※2通) を作成致します。ただし、少しでも予算を調整したい場合は、コピーなら印紙税がかからないため、契約書を1通作成して他はコピーにすることで、1通分の印紙税額ですませることができます。
(1通分の税額を当事者間で折半する。)

なお、文章に収入印紙を貼っておらず、それが税務調査などで見つかると、ペナルティとして、本来の印紙税額の3倍の金額を納めることになるので注意してください。

消費税-②

消費税とは、国内で行われる販売やサービスなどの取引にかかる税金です。

不動産を買ったときの消費税は原則

・建物には消費税がかかりますが、土地にはかかりません。

・個人から買う中古住宅には消費税がかかりません。

不動産取引では、原則として建物には消費税がかかりますが、土地にはかかりません。

また個人の売り主から中古住宅を購入する場合には、建物にも消費税はかかりません。個人間の売買は消費税の対象外であるためです。

但し、夢のマイホームのような注文住宅をハウスメーカーなどから購入する新築住宅の場合は消費税がかかりますので資金計画には注意が必要です。

また不動産購入時の諸費用も、消費税がかかるものとかからないものがあるので整理しておくと良いでしょう。

不動産取引における　[消費税がかかるもの／かからないもの]

●消費税がかかるもの

●消費税がかからないもの

登録免許税-③

登録免許税は、土地や建物の登記をするときにかかる税金です。

マイホームの購入をはじめ、不動産を売買したときは、通常その建物や土地の権利関係などを明らかにするために「登記」を行います。この登記に対してかかる税金が登録免許税です。

登記(不動産登記)とは登記簿という公的な帳簿に、その土地や建物の所在地・面積、所有者の住所・氏名、さらには抵当権といった権利関係などを明示することです。登記をすることで、その不動産への権利が公的なものになります。登記簿は、所定の手続きにより誰にでもその内容を見ることができます。

登記簿謄本(全部事項証明書)は、登記所(法務局、支局、出張所)にて取得することができるほか、現在は自宅のパソコンからオンラインでの申請も可能です。

しかし、登記簿の取得に関して注意しておきたい事があります。多くの登記情報に関してはデータ化を終えて、どの登記所でも一応にデータの取得が可能ですが、閉鎖登記簿などのデータ化される以前までの紙の登記簿に関しては、各地域の管轄の登記所での取得となる為、注意が必要です。

●登記の種類による税率

不動産の登記として代表的なものに、新築などで最初の所有者が行う所有権保存登記、所有者を変更する所有権移転登記、ローンで不動産を担保にするときに行う抵当権設定登記があります。

それぞれ登記の種類によって税率が異なります。

登記の種類と登録免許税の税率

所有権移転登記（土地）　　　　→　評価額×2.0％
軽減税率2.0%  → 0.15%

所有権保存登記（新築住宅）　　→　評価額×0.4％
                                                            軽減税率0.4%  → 0.15%

所有権移転登記（中古住宅）　　→　評価額×2.0％
　　　　　　　　　　　　　　　　　軽減税率2.0%  → 0.3%

※軽減税率の主な適用条件　

自分自身が住む住宅であること。
床面積が50㎡以上であること。
新築・購入後1年以内の登記であること。
中古住宅の場合(木造築20年以内、マンション築25年以内)築年数を超えていても一定基準を満たす耐震住宅であること。

抵当権設定登記（ローン借入れ）→　借入額×0.4%
　　　　　　　　　　　　　　　　　軽減税率0.4%  → 0.1%

※軽減税率の主な適用条件

建物・土地の軽減税率を受けられる住宅ローンであること。

不動産取得税-④

不動産取得税は、不動産を取得したときに土地と建物それぞれにかかる税金です。取得には、新築、購入、増改築のほか、贈与などが含まれます。相続による不動産の取得には、不動産取得税がかかりません。また登記の有無によらず課税されます。

●不動産を買うと、建物と土地に取得税がかかる

税額は、その不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算します。固定資産税評価額は、市町村の固定資産評価証明書で確認することができます。

取得税の種類

建物(住宅)　→　固定資産税評価額　×　3%

住宅以外　  →    固定資産税評価額　×　4%
(店舗や事務所など)

土地　　  　→　固定資産税評価額　×　3%
(宅地などの場合、固定資産税評価額が1/2になる)

不動産取得税は納税通知書により納める

不動産取得税は、都道府県税事務所から送られてくる納税通知書を使って金融機関に納めることが一般的です(通常取得してから数ヶ月後に送られてきます。)

軽減措置を受ける場合は、不動産の取得から60日以内に都道府県税事務所などに「不動産取得税減額申告書」を提出します。提出時には、売買契約書などの添付書類が必要となりますので注意してください。

不動産投資では、事業計画書やキャッシュフロー計算にて、毎月の収支の把握はしますが、一度きりである「不動産取得税」は忘れがちになってしまう為、不動産購入の際は不動産取得税のマイナス分をしっかりと把握しておくことが大切です。