こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
不動産は買ったとき、所有しているとき、売却したとき・・・など様々な場面で税金がかかります。これから不動産の購入を検討している方や、不動産投資を始めようとしている方含め、不動産の扱いには税金がついてまわります。そして税金の知識をしっかりと把握しておくことで、後のリスクヘッジにもつながっていきます。
今回はその中で『不動産を売ったときにかかる税金』についてご紹介します。
不動産を売った時の「利益」に税金がかかります。
不動産を売って得ることができた利益
➝譲渡所得という（売却金額から必要な経費を差し引いたもの）。
譲渡所得にかかる税金
➝所得税と住民税がかかる。
譲渡所得を計算する
・所有している建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といいます。
・譲渡所得には税金(所得税と住民税)がかかります。
譲渡所得は売却金額そのものではなく、売却金額から必要経費を差し引いた金額です。必要経費とは、元々その不動産を買ったときの代金とそれにかかった費用(取得費)、および売却にかかった費用(譲渡費用)です。計算結果がマイナスとなった場合には、税金がかかりません。
土地の取得費については購入代金をそのまま利用しますが、建物は所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引くことができます。譲渡所得を計算するためには、売却によるお金の出入りを正確に整理して、費用の差し引きを正しく知っておく必要があります。
なお、古くからの持ち家などで当時の資料が無く取得費がわからない場合は、取得費を売却金額の5%として計算してもかまいません。
●譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算式
※譲渡所得に 所得税と住民税 がかかります。
必要経費 (その不動産の取得にかかった費用)
▷不動産購入代金(建築代金)
▷仲介手数料
▷印紙税(契約時)
▷登記費用(登録免許税、司法書士の報酬、抵当権設定登記、所有権移転登記など)
▷不動産取得税
▷土地の場合、測量費用や造成費用 など
▷建物の解体費用 など
※取得費がわからない場合は、売却金額の5%でもよい。
譲渡費用 (売却の際にかかった費用)
▷仲介手数料
▷印紙税(契約時)
▷建物の解体費用 など
▷土地の場合、測量費用や分筆費用 など
不動産を売却した場合、翌年に確定申告が必要
所有している不動産を売却した場合は、翌年に確定申告をしなければなりません。
●譲渡所得に対する税率
(所得税15%、住民税5%)・不動産の所有期間が5年以下 ➝ 39％ となります。
(所得税30%、住民税9%)
これに復興特別所得税が上乗せされます。この税額を、売却した翌年の確定申告により納めます。
※復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために創設された新しい税金です。 サラリーマンなどの給与所得者は、源泉所得税について復興特別所得税額も含めて徴収されます。
(※)期間は2013年から2037年まで。[復興特別所得税 ＝ 基準所得税額 × 2.1%]
●まとめ
・所有している不動産を売却したときの「利益」には税金がかかります。
※売却時の「利益」を譲渡所得といいます。
・譲渡所得は売却金額そのものではなく、売却金額から必要経費を差し引いた金額です。
・必要経費とはどのような費用があるのかをしっかりと把握して、正確な譲渡所得の計算が必要です。
・不動産の売却(特にマイホーム)には多くの特例が設けられており、その適用を上手く受ければ税金を軽くする事できます。
・不動産を売却した翌年には確定申告をする必要があります。
※確定申告をするにあたり、税金対策や経費の抽出など、自分自身では判断が付かない場合は税理士の方にご相談することをお勧めします。私は建築業含め不動産投資をしている中で、3期目の確定申告より税理士の方にお願いをしました。私含め一般の方には税金に対しての知識が乏しく、かつ日常生活の中で培われる能力ではありません。税理士の方にご相談の上、進めていただいて出た数字には、もちろん正確な情報で処理されていて、かつ出来る限りの税金対策もしてくれます。税理士の方に支払う報酬以上に、事業者にとっては大きなメリットを感じました。
