こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
私も含め皆さんも一度は、賃貸アパートを探したり家を探すために、不動産屋を訪れたりホームページで物件検索をしたことがあると思います。普段何気なく見ている不動産情報にも法的な規制があったりルールがあったりします。
例えば
「新築」って表記があるけど、いつまでが新築として扱えるのか!?
「徒歩〇〇分」とは何を基準に決められているのか!?
何気なく広告表示を見てはいるが、意外と知らない事が多いのです。
このテーマではそんな不動産に関する表示基準についてご紹介したいと思います。
景品表示法による広告規制
不動産の販売広告については、宅地建物取引業のほか、景品表示法での規制もあります。景品表示法とは「不当景品類及び不当表示防止法」の略で、過大な景品類の提供や表示が不当なものになるのか、その具体的な内容は、不動産業界については「不動産の表示に関する不正競争規約」「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正今日洲男規約」で定められています。
■景品表示法とは(以下消費者庁より)
景品表示法は、正式には、不当景品類及び不当表示防止法(昭和37年法律第134号)といいます。
消費者なら、誰もがより良い商品やサービスを求めます。ところが、実際より良く見せかける表示が行われたり、過大な景品付き販売が行われると、それらにつられて消費者が実際には質の良くない商品やサービスを買ってしまい不利益を被るおそれがあります。
景品表示法は、商品やサービスの品質、内容、価格等を偽って表示を行うことを厳しく規制するとともに、過大な景品類の提供を防ぐために景品類の最高額を制限することなどにより、消費者のみなさんがより良い商品やサービスを自主的かつ合理的に選べる環境を守ります。
販売広告の表示基準
皆さんも不動産の購入や賃貸の検索にあたり、一度は不動産業者のサイトを訪れた事があると思います。
普段何気なく見ている不動産の広告に使う文言は、次のような基準に基づき表示しなければなりません。
この表示基準に違反した場合は不当表示となります。
では実際に代表的な販売広告の一例をご紹介します。
●新築
建築後1年未満であり、かつ未使用のもの。
未使用の物件であっても建築後1年以上経つ建物は「新築」と表示することはできない。
何で定義されているかといえば、
【住宅の品質確保の促進等に関する法律】略して「品確法」とも呼ばれます。
上記法律の、第2条(定義)第2項に下記のように定義されております。
【この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。)をいう。 】
※ちなみに「新古物件」などと表示している物件は新築ではないので注意。
●所要時間(徒歩 / 車)
徒歩…80mにつき1分 「徒歩1分=80m」
車… 400ｍにつき1分 「車1分=400m」
上記のように所要時間は算出基準が定められていて、
不動産広告に掲載されている時間は、基準をもとに計算されています。
ちなみに…計算上1分未満は切り上げて1分とします。
例）600mの徒歩所要時間を計算
徒歩での計算式 600(m)÷80(m)＝7.50 【徒歩所要時間8分】
●物件の居室(部屋)
採光や換気のための窓などの面積が法的な基準に満たない場合、居室(部屋)ではなく納戸等として表示すること。
居室とは「居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のこと」である(建築基準法2条4号)。また建築基準法では、居室(居住目的)については、採光に関する基準（建築基準法第28条第1項）と換気に関する基準（建築基準法第28条第2項）をクリアすることを必要としている。
※物件の居室とは、たとえば2LDK+S(納戸)の「2」にあたる部分。2つの居室に「LDK」という間取りを意味します。S(納戸)に一定の広さがあり十分に居室として使えるとしても、上記のとおり建築基準法の採光、換気に適合しなければ納戸扱いとなり「3LDK」と表示することはできません。
●生活関連施設
デパートやスーパー、コンビニなどの商店等の商業施設は、現在利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示する。
ちなみに、物件周辺に新たに商業施設が予定されている場合は、実際に着工または将来確実に利用できると認められるものであれば、整備予定時期を明示することができます。
●交通の利便
新設予定の駅や高速道路のIC(インターチェンジ)などは、運行主体(例：JR)が公表したものに限り、その新設予定時期を明示して表示することができる。
※所要時間につき、乗り換えがあるときはそれを表示する
※通勤時と平常時とで所要時間が著しく異なるときは、通勤時の所要時間を明示する。
