こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。
資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション ➝ 2)リノベーション ➝ 3)賃貸 の流れで投資を行っています。
そこで今回は『マンションの資産価値を維持するために大切なことは』というマンションの資産価値について投資家目線でご紹介します。
●マンションの『資産価値』は 以下の2つで決まります。
①立地
→マンションの資産価値を決める中で一番大切な要素が「立地」です。不動産という文字からも[不動=動かない資産] と言う事で、駅から近く利便性が良い地域や、昔から人気のエリアは築年数に限らず物件の資産価値高く、逆に駅から遠く郊外にある物件などは資産価値が低くなります。
不動産投資を行う上では、「立地」という点においては、投資が成功する為には欠かせない要素です。私も今までのすべての投資物件において「立地」だけは外さず物件購入を進めてきました。
②管理体制
→立地の次に大切な要素が物件の「管理体制」です。主に中古(物件)マンションに関わってきますが、今後長期に渡り物件自体の資産価値を維持していく上で、建物本体の状態や、ライフラインなど管理体制に大きく関わる項目において資産価値が変わってきます。
同じ築年数の建物でも、管理がしっかり行われている物件とそうでない物件では、見た目でも大きな違いがあります。資産価値の向上は今後の出口戦略の一つでもあり、売却価格にも関わってくることから、マンションの管理体制についてはしっかり覚えておく必要があります。
では、今回のテーマでもある『マンション管理』について詳しくご説明します。
マンション管理の重要性について
▶なぜマンション管理が重要なのか
マンションの購入を検討する際に、重要視する大きな項目は上記で挙げたように「立地」です。仕事場からの距離や周辺環境、子育てによい地域など様々な要因が起因して、自分に見合った価格帯の中から検討していきます。
もちろんそういった視点も重要ですが、もう一つ忘れてはいけないのがマンションの「管理体制」です。今や住まい(マンションなど)は一生に一度の買い物とされており、その分長期目線でマンションを捉え、資産としても出口を見据えておかなければなりません。
普段「資産価値」と聞いてもピンと来ない方もいるかと思いますが、購入後10年,20年と年月が経っても所有するマンションの資産価値がしっかりと残っているという事は、後世に受け継ぐ、または売却するにしても大きなメリットがあります。
分譲マンションは、適した「管理体制」や「管理システム」により、マンションの資産価値を維持することができることから、非常に重要な視点のひとつと言えます。
▶マンション管理についての法律
近年都心部や市街地を中心に一戸建てではなく、分譲マンションへの永住指向も高まってきています。そのため、以前は管理会社と管理組合とのトラブル、大規模修繕での問題点も見受けられ、マンション管理自体の法整備が整っていませんでしたが、そういった紛争やトラブルを防止するために「マンションの管理の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」が施工され、「マンション管理士」制度や「マンション管理業者」の登録制度などが設けられています。
私も経験がありますが、マンションによってはまだまだ管理会社と管理組合で、円滑に管理業務が進まない点が見受けられることもありますが、各区分所有者がマンションの管理に対して、今後意識を高めていくことで、しっかりと価値を維持したマンション管理が行われていくことでしょう。
管理体制を維持していく方法とは
マンションには専有部分と共有部分があります。そこで管理において重要となるのは共用部分です。専有部分は言うならば各々の居住スペースとなる為、自分自身でしっかりと管理していく意識を持っていますが、分譲マンションにおいての共用部分である廊下や敷地を含めた外部部分に関しては、どうしても管理意識が薄くなってしまいます。では、こうした共用部分を含めた総合的な管理体制はどのうようにしていくのか。
ちなみに、これらのマンション管理の主体はどこになるかというと、区分所有法では、区分所有者全員で構成する「マンション管理組合」としています。しかし、現実問題としてマンション住民で構成される管理組合が独自で管理体制を築くことは知識や経験を含め困難であることから、マンション管理業者に管理業務を委託するのが一般的です。
しかし、マンション管理会社に管理を委託する場合であっても、区分所有者自身がマンションの管理に意識をもち、管理体制をチェックしていかなければ、のちに様々な問題が生じるおそれもあります。
マンション管理組合の役割とは
●マンション管理組合の目的
区分所有者全員の共通財産であるマンションの価値を大切にし、維持管理することが「管理組合」の目的です。
●管理組合とは
「管理組合」は区分所有者全員で構成し、マンションを所有すると組合員となり、任意に脱退することはできません。マンションの敷地などの管理は、区分所有法の定めるところより、集会(総会)を開き、規約を定め、管理者を置くという方法によって行われます。
●管理者とは
マンションの管理業務は全員で行うことは困難なため、集会(総会)の決議により管理者を選任し、専任された管理者(理事などの役員)が管理業務を行います。なお、管理者とは管理組合の理事などの役員をいい、いわゆるマンションの管理人や管理員のことではありません。
●管理会社とは
原則マンション管理の主体は管理組合ですが、管理業務は専門性含め多岐に渡る為、外部の管理会社に業務委託していることが一般的です。管理会社は管理組合との間で締結された管理委託契約の範囲内で管理業務を実施します。
マンションの「価値=管理体制」
今後も高齢化の進む日本で、マンションの居住者の高齢化率も高くなってきています。中には一戸建てから管理体制の良いマンションに引っ越してくる高齢者もいるほどです。一昔前と違いマンション居住者の永住意識は高まる傾向にあり、区分所有者がマンションを終の棲家として考えています。
そうした永住意識で大切なことはやはり「管理体制」であり、今の管理組合や管理会社は長期的な修繕計画をベースに管理体制を構築しており、それに伴い管理費や修繕積立金も少しずつ増加傾向にあります。
今後マンションの価値は、今よりもっと「管理体制」が大きな割合を占めてくることでしょう。
