こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。
資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション ➝ 2)リノベーション ➝ 3)賃貸 の流れで投資を行っています。
分譲マンションを購入すると、一戸建ての住宅と違い毎月「管理費と修繕積立金」の負担があります。では管理費と修繕積立金とはそれぞれどのような費用なのかをご紹介します。で区分所有者は全員「管理組合」の所属となり、「総会」を開き、様々なマンションの取り決めを行う事となります。
まずは『管理費』について詳しくお話します。
管理費と修繕積立金について
分譲マンションを取得後、区分所有者は敷地及び共用部分の管理に要する、管理費を管理組合に納入しなければなりません。管理費と似たものに修繕積立金がありますが、管理費と修繕積立金はその使い道/性質が異なるため、分けて経理することとなっています。本テーマでは、まず管理費についてご説明します。
管理費は、通常の管理に必要とされる費用として充当されます。
…では具体的に管理費は何の目的に支払うのか
▽具体例はこちら
●管理費は毎月支払う必要があります。
マンションの区分所有者は、毎月管理費を管理組合に納める必要があります。これは、マンション購入の際に組む住宅ローンとは、別に毎月の固定費が発生する為、住宅ローン返済額に加えて管理費や修繕積立金の支払い額も把握した上で、資金計画を立てる事が大切です。
※因みに…各区分所有者が負担すべき管理費や修繕積立金の滞納がある状態で物件売却した場合、管理組合は、新しくその物件を取得した者に対し、滞納分の支払いを請求することができます。そのため滞納分には注意が必要です。
上記滞納物件を不動産仲介業者より購入した場合は、予め仲介業者より滞納した旨の説明を受け、物件価格に滞納費用を加えた金額で購入する必要があるのが一般的です。
管理費の算出方法と費用相場
管理費や修繕積立金の額は、共用部分の使用頻度などにかかわらず、各区分所有者の共用部分の共用持ち分に応じて算出されます。なお、管理費のうち管理組合の運営に要する費用は、「組合費」として管理費とは別に徴収している場合もあります。
管理費は、各区分所有者が開設した預金口座から自動振替によって徴収するのが一般的です。
管理費の相場は国交省の調査によると、「住戸数・階数・物件価格・共用施設の状況」に影響致します。
●管理費が高くなるマンションの特徴
100戸でも25戸でも管理人の人件費に大きな差はありません。▷階数が少ない
住戸と同じで、一般的に階数が多いと戸数も多くなる為です。
▷新築時の物件価格が高い
物件価格が高い程、グレードも高くサービスも充実している為、管理負担が大きくなる。
▷共用施設が充実している
マンションによっては、ジムや娯楽室など共用部が充実しており、管理負担が大きくなる。
●管理費が安くなるマンションの特徴
管理費が安くなる特徴は、基本的には上記の「管理費が高くなるマンションの特徴」の逆/反対になります。
平成25年度マンション総合調査報告結果によると、駐車場使用料等から充当額を含む月/戸当たりの管理費の総額の平均は15.257円となっています。総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にあります。
