こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
不動産は買ったとき、所有しているとき、売却したとき・・・など様々な場面で税金がかかります。これから不動産の購入を検討している方や、不動産投資を始めようとしている方含め、不動産の扱いには税金がついてまわります。そして税金の知識をしっかりと把握しておくことで、後のリスクヘッジにもつながっていきます。
今回はその中で『不動産を持っている/所有しているときにかかる税金』についてご紹介します。
不動産を持っていると毎年税金がかかります。
不動産を所有しているとき
→固定資産税がかかる
所有する不動産が市街化区域にあれば
→都市計画税かかる
固定資産税について
固定資産税とは、不動産を持っているときに市区町村から課税される税金です。対象となるのは、毎年1月1日時点(「賦課期日/ふかきじつ」といいます。)の所有者で、その不動産を所有している間、毎年納めることになります。
●固定資産税を納める人(納税義務者)
固定資産税を納める人は、原則として固定資産の所有者です。
具体的には下記のとおりです。
- 土地 ➝ 土地登記簿又は土地補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている人。
- 家屋 ➝ 建物登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている人
- 償却資産 ➝ 償却資産課税台帳に所有者として登録されている人
ただし、所有者として登記（登録）されている人が賦課期日前に死亡している場合等には、賦課期日現在で、その土地又は家屋を現に所有している人が納税義務者となります。
●固定資産税の対象となる資産
土地、家屋及び償却資産が固定資産税の対象となります。
・償却資産とは
会社や個人で工場や商店などを経営している人が、その事業のために用いることができる機械、器具、備品等をいいます。具体的には下記のとおりです。
（1）構築物（煙突、鉄塔、岸壁など）
（2）機械及び装置（施盤、ポンプ、動力配線設備など）
（3）船舶
（4）航空機
（5）車両及び運搬具（貨車、客車、トロッコ、大型特殊自動車など）
（6）工具、器具及び備品（測定工具、切削工具、机、いす、ロッカーなど）
なお次に掲げる項目については課税の対象となりません。
（1）耐用年数1年未満の資産
（2）取得価格が10万円未満の資産で法人税法等の規定により一時に損金参入されたもの（いわゆる少額償却資産）
（3）取得価格が20万円未満の資産で法人税法等の規定により3年以内に一括して均等償却するもの（いわゆる一括償却資産）
（4）自動車税及び軽自動車税の対象となるもの
注意：（2）（3）の場合であっても個別の資産ごとの耐用年数により通常の減価償却を行っているものは課税の対象となります。
●固定資産税の税額
税額は、固定資産税評価額に一定の税率(標準の税率は1.4%。市区町村により多少異なる場合あり)を掛けたものです。
次のような手順で税額が決定され、納税者に通知されます。
（1）固定資産を評価し、その価格を決定し、その価格をもとに、課税標準額を算定します。
（2）課税標準額×税率＝税額となります。
（3）税額等を記載した納税通知書を納税者あてに通知します。
固定資産税評価額とは、市区町村が算定したその土地と建物の評価額です。固定資産税課税台帳に登録されており、3年に一度見直されます。建物は年月とともに老朽化して価値が下がるため、建物の固定資産税は次第に少なくなってきます。
都市計画税について
都市計画税は、道路、公園、下水道などの都市計画事業や宅地の利用増進を図るための土地区画整理事業に要する費用にあてられる目的税で、市街化区域内の土地及び家屋に対して課税されます。
課税の対象となる資産
➝市街化区域に所在する土地及び家屋
納税義務者
➝1月1日現在の土地又は家屋の所有者
納税の計算方法 / 税率
➝固定資産税評価額×税率( 最大 0.3%) ※市区町村により多少異なります。
都市計画税は固定資産税とあわせて、市町村から毎年5月ごろ送られてくる納税通知書により、年4回に分けて納めます(一括納付もできます)。
不動産の取得・購入後は毎月のローン返済以外にも、このような費用が必要になるので注意した上で資金計画をしましょう。
固定資産税及び都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中に中古不動産を売買した場合、その年の固定資産税/都市計画税は売り主がすでに負担している状態となります。
そこで、買い主が取得費以降の税額分を売り主に売買時に支払うことで、税金の負担を両者で按分することが一般的です。固定資産税/都市計画税の清算といいます。買い主は諸費用の1つとして，資金計画に盛り込んでおく必要があります。もちろん、不動産投資の場合も毎月のキャッシュフローに盛り込んでおく必要があります。
固定資産税/都市計画税の清算金の内訳書に関しては、不動産仲介業者を通す場合は、一般的には仲介業者が資料を作成します。
●まとめ
・固定資産税及び都市計画税はどちらも、不動産を所有している間は毎年納める。(固定資産税評価額×税率)
・固定資産税評価額は3年ごとにに見直され評価金額が変わる。
・建物の固定資産税は、次第に少なくなっていく。(新築時が最も高く、経年劣化とともに価値が減少する)
