こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
不動産投資に限らず、どのようなビジネスにおいても「日本の人口減少」は大きな問題です。令和元年(2019年7月)に総務省が公表した日本の人口確定値は1億2626万5千人で、平成21年をピークに11年連続で減少しました(～2020年)。一方で、外国人の人口はすべての都道府県で増えて、266万人余りとなり、日本人と合わせた総人口に占める割合は2.09％で、はじめて２％を超えました。
日本の人口が減少傾向にある中で、住まいとしてのあり方を考えた場合、2020年現在不動産市場はどのような方向に向いているのでしょうか
今回は、不動産という観点から「日本の人口動向」をご紹介したいと思います。
・不動産市場は「二極化」。
・不動産賃貸 入居者ニーズの「多様化」。
日本の総人口と人口推移
グラフは、総務省が「長期展望に向けた検討の方向性」の中で上げた人口推移です。
日本の人口は約1億2,600万人ですが、現在は減少傾向にあります。
○高齢化率でみればおよそ25%から40%へ増加
日本の人口における生産年齢人口(15～64歳)が占める割合は約50%、65歳以上の割合は約40%となる
結論：人口動向を見極める事で成功する事が出来ます。
不動産賃貸業は、知ってのとおり入居者/借主の割合が高ければ高いほど、需要が上がり賃貸大家としては成功確率が上がります。また賃貸業は人口総数に大きな影響を受けるビジネスの為、人口減少の進む日本においては悲観的な意見が多いのが現状です。
しかし…「日本の人口減少」＝「不動産投資の失敗」ではありません。
高度経済成長期、日本の人口は右肩上がりに増え、当時を支えてきた大人は20代で結婚して家庭を持ち、子供を設け賃貸から持ち家へと皆が同じ生活スタイルで時代を生きてきました。
しかし、近年では「家族のあり方」「生活スタイル」「入居者ニーズ」と働き方が変化する中で、住まいのあり方もここ10年で大きく変化してきました。
…大切ことは
人口が減少傾向する中でも人口が増えている地域もあるということ。
入居者のニーズを把握すること。
それでは詳しく見ていきましょう。
不動産市場の二極化
不動産市場を考える上で押さえておくべきポイントが2つあります。
１、日本の総人口は約1億2,600万人でこれからも人口の減少が続いていく。
２、人口が減るといっても、日本全体で同じように減っているわけではない。
つまり、人が集まる地域と集まらない地域のがはっきりをしてきています。いわゆる「不動産市場の二極化」といわれるものです。我々は各地域での人口の動向を見定めておかなければなりません。
日本の都市のなかでいちばん人口が集中している地域が三大都市圏(首都圏、中京圏、近畿圏)で、三大都市圏には日本の人口の50%以上となる約6,600万人が住んでいます。
この三大都市圏での人口は、いまだに増加傾向にあります。中でもその傾向が顕著なのは東京圏です。一方で、過疎化が進む地域は人口の減少がさらに進むと見られます。(人口の二極化が進む)
入居者のニーズが多様化している
■単独世帯・夫婦のみの世帯 の増加
厚生労働省の国民生活基礎調査によると、日本全体の世帯数は約5,100万世帯です。世帯構造をみてみると次のとおりです。
(データは2018年(平成30年)6月7日の資料をもとにしております。)
・夫婦と未婚の子のみの世帯：全世帯の1,485万世帯(全体の29.1%)
・単独世帯：1,412万世帯(全体の27.7%)
・夫婦のみの世帯：1,227万世帯(全体の24.1%)
・その他(母子世帯、三世代世帯など)：約19%
※国民生活基礎調査：厚生労働省によるもので、国民生活の基礎的な事項について世帯面から総合的に明らかにする統計調査。
上記の世帯のうち「単独世帯」と「夫婦のみの世帯」は増加傾向にあります。
周りを見渡してみても夫婦のみや単独で生活をしている方も多く、そういった背景には晩婚化が原因との声もありますが、仕事の仕方や生活スタイルの変化が大きく影響していると感じています。こうした世帯の変化が、今後不動産市場に大きな影響を与えていくもの思われます。
■「家族構成別」から「ライフスタイル別」への変化
賃貸を検討する場合、真っ先に思い描く大切な要因が間取りではないだろうか。
「3LDK」「2LDK」「1LDK」などなど、家族構成に合わせて広さをイメージして、何部屋必要だろうか、書斎は…納戸は…当然各賃貸業者の検索サイトでも上段に選択覧があり、入居者にとって重要な検討項目の一つである。
しかし、近年賃貸におけるニーズが多様化しています。
従来の「家族構成別」から「ライフスタイル別」へのシフトチェンジです。
私は、建築士として戸建て住宅の設計もしておりますが、賃貸住宅同様プランニングにおけるお施主様のニーズも時代とともに多様化しています。
注文住宅と賃貸とでは、当然ながらニーズの先取りは注文住宅が先行で、遅れて賃貸にも少しずつ反映される形となるでしょうが、賃貸のニーズも時代とともに様々なサービスが出てきています。
人々のライフスタイルまたは「ライフスタイル別」賃貸サービスの一例をご紹介します。
●シェアハウス…自分のお部屋とは別に、共同利用できる共有スペースを持った賃貸住宅のことで、共同住宅ならではの「共有」と「交流」を楽しめるあたらしい住まいの形。
●Airbnb（エアービーアンドビー）…空き部屋を貸したい人（ホスト）と部屋を借りたい旅人（ゲスト）とをつなぐWebサービスで「民泊」。
●OYO LIFE(オヨ ライフ)…内見,契約手続き、家具家電の出し入れなど、大変だった住まい探しをシンプルに。「旅するように暮らす」新しいライフスタイルを提案。
●アドレスホッパー…固定の住居を持たず、自分のライフスタイルに合わせて全国にある拠点を移りながら暮らすあたらしい暮らし方。
●WeWork(ウィーワーク)…従来にはない美しい内装とコミュニティーを作るコワーキングスペースを提供。
●レンタルオフィス…個別の専用スペースを借りながら、必要に応じて会議室等の共用スペースを利用するというオフィス。
賃貸業ひとつとっても、今は多様化したニーズに合わせた様々なサービスが増えてきています。
不動産投資においては、勝負する地域における「人口動向」を調査した後、「ニーズ」に合わせた住まいを提供してあげることが
人口減少する日本でも、不動産投資で「勝てる」方法となります。
