【初心者向け】区分所有とは【分譲マンションのしくみ】

こんにちは、ハヤシヨシナカです。

フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。

不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。

このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。

私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。

資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション　➝　2)リノベーション　➝　3)賃貸　の流れで投資を行っています。

そこで今回は『分譲マンションの区分所有』の仕組みについて投資家目線でご紹介します。

 

 

 

専有部分について

 

●専有部分とは

マンションやビルのように、大小含めて1棟の建物でありながら、その建物内部を各用途や各部屋に区分し、その部分を独立した住居、店舗、事務所、などとして使用できる建物があります。※(一般的にイメージしやすいのは、居住用のマンションです。）これら区分された部分を専有部分といい、それぞれ独立した所有権の対象とすることができます。これを区分所有権といいます。

居住用として購入したマンション。102号室、301号室のようなマンションの各部屋は、それ自体が独立した所有権をもつ不動産(建物)として扱われることになります。

専有部分において、トイレの取り換えや、クロスの張り替え、またリフォーム工事などを行う場合は、分譲マンション等の住まいルールでもある「管理規約」に沿って工事を行う必要があります。

また「管理規約」に沿って工事が行われるかを判断する為、多くのマンションで工事前に管理会社(自主管理している場合は管理者)に工事の申請を行うのが一般的です。

専有部分という、独立した建物ではありますが、住まいのルールが存在しますので覚えておく必要があります。

 

区分所有法(専有部分と共用部分)

 

上記のように、マンションの部屋を独立した建物として扱い、その専有部分を所有するための権利を定めることは、区分所有法に基づいています。この区分所有法は、昭和37年高度経済成長に伴う都市部への人口急増を背景に制定されました。

区分所有法では専有部分のほか、マンション内の廊下や階段,エレベーターなど住民が共同して使用する部分を「共用部分」としています。

 

ちなみに共用部分には、法定共用部分と規約共用部分の2つがあります。

① 法定共用部分

➝マンションの柱、壁、基礎、屋根などの主要構造部や、共同で使用する配管・配線設備、エレベーター、階段、廊下などの共用部分部分を「法定共用部分」という。

② 規約共用部分

➝区分所有法では専有部分となるべき部分だが、管理規約で共用部分とするもの。管理人室、集会場、駐車場(駐輪場)などが規約共用部分となる。

 

 

●専有部分と共用部分

分譲マンションにおける、独立して使用できる「専有部分」と住民などが共同して使用する「共用部分」を間取り図を用いて簡単にご紹介します。

 

 

▷専有部分について

『専有部分』は、区分所有法第2条で定められており

①構造上の独立性(壁で仕切られていること)

②利用上の独立性(他を通らず自由に出入りできる)を兼ね備えていなければならない。

備えたものとされており、一般的には、マンションの各住戸が、代表的な専有部分ということができます。

 

▷区分所有者とは

マンションの1部屋(専有部分)の区分所有権をもっている人のことを「区分所有者」といいます。

ちなみに私の不動産投資のメインスタイルは『築古区分マンション投資』です。

区分マンションを購入して、区分所有者としてリノベーションを施した後、賃貸に出します。リノベーションやリフォーム工事をする上では、この専有部分と共用部分の区分けを明確に理解した後に、工事を行う必要があります。

もちろん工事業者の方であれば一般的な知識は持ち合わせておりますが、マンションごとに管理規約の中で、定めてある内容にも違いがあります。まずは区分所有者自身が当マンションの規約を正しく理解されることをおススメします。