こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。
資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション ➝ 2)リノベーション ➝ 3)賃貸 の流れで投資を行っています。
分譲マンションを購入すると、区分所有者は全員「管理組合」の所属となり、定期的に「総会」を開き、様々なマンションの取り決めを行う事となります。
そこで今回は『管理組合の総会とは』というマンションの管理組合とその「総会」についてご紹介します。
総会の収集方法と成立要件について
分譲マンションは、区分所有者全員で管理することを原則としている為、全員の意思決定及び管理を行う団地として、管理組合を構成することになります。そして、マンションの管理に関する事項は、管理組合の総会決議に基づいて行われ、様々な内容が決定されます。
総会を進めるにあたり、総会の収集方法や決議事項についても取り決めがあります。
では、どのような取り決めがあるのでしょうか。
●総会の収集手続きと成立要件
収集手続(通知)
総会の開催日が近づくと、少なくとも一週間前 {管理規約で通知期間を1週間よりも長い期間(例：2週間)としている場合が多く見られます}に、会議の目的となる事項を示して、各区分所有者全員に通知することが必要となります。
しかし、私含め当該マンションとは別のところに住んでいる人もいます。その場合は、区分所有法第33条により、当該マンション以外に住んでいる区分所有者が、理事長に対して住所（連絡先）を届け出ている場合には、その場所に発送すればよいです。
管理会社に業務を委託している場合は、管理会社に連絡の上、その旨内容説明をすることで、必要書類含め対応していただくことが可能です。
成立要件
区分所有法上、総会が有効に成立するための要件についての規定はありません。一般的には、管理規約において「議決総数の半数以上の組合員の出席」で成立する定めています。
この場合には、委任状や議決権行使書を事前に提出することは出席とみなします。
進行者
一般的には、総会の議長は管理組合の理事長(管理者)が行います。
決議要件について
総会の決議には「普通決議」と「特別決議」があります。
●普通決議
普通決議の要件は、「区分所有者(組合員)及び議決権の各過半数の賛成」が必要となります。
計算例：総戸数100戸の分譲マンションの場合
1) 総会の出席者数＝50戸以上(半数以上の出席)が必要となります。次に 2) 決議承認数=50戸参加の場合は、26戸以上の賛成(参加者の過半数)で承認されます。
なお、この出席には委任状、議決権行使も含むことができます。また、区分所有者全員の承諾があるときは、実際に総会を開催せずに書面または電磁的方法により決議をすることもできます。
●特別決議
特別決議の要件は、「区分所有者及び議決権の各4分の3以上または各5分の4以上の賛成」が必要となります。
特別決議は、より重要な案件を決議するための決議で、成立要件も普通決議よりも厳しくなっています。
●普通決議と特別決議の「決議」事項を知ろう
・理事・監事の選任または解任
・予算、事業計画の承認
・管理委託契約の変更・更新・解約
・管理会社の変更
・使用細則の制定および変更や廃止
１) 区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要なもの
・管理規約の設定・変更・廃止
・管理組合の法人化
・共用部分の重大変更
・大規模滅失における建物の復旧(建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合)
・専有部分の使用禁止の請求
・区分所有権の競売の請求
・占有者に対する引渡し請求
２) 区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要なもの
・建物の建替え決議
分譲マンションの入居者の方や、所有者の方の「総会」への参加率は年齢が若くなるにつれて低くなっています。確かに、普通決議や特別決議、総会決議や議決権と、学ぼうとしてもなかなか頭には入ってきませんが、「総会」に参加することで、マンション管理組合の仕組みや流れも少しずつ分かってくるので、参加していくことをお勧めします。
