【初心者向け】修繕積立金について【管理費と修繕積立金】

こんにちは、ハヤシヨシナカです。

フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。

不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。

このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。

私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。

資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション　➝　2)リノベーション　➝　3)賃貸　の流れで投資を行っています。

分譲マンションを購入すると、一戸建ての住宅と違い毎月「管理費と修繕積立金」の負担があります。では管理費と修繕積立金とはそれぞれどのような費用なのかをご紹介します。で区分所有者は全員「管理組合」の所属となり、「総会」を開き、様々なマンションの取り決めを行う事となります。

管理費のつぎは『修繕積立金』について詳しくお話します。

修繕積立金の目的とは

マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が必要です。しかし、マンションの修繕工事は12年周期で行われるのが一般的で、費用も多額になります。

不具合が生じて修繕工事が必要になっても、一括して費用を徴収することは非常に困難なため、管理組合のもと将来の修繕工事の費用を見積もった長期修繕計画を策定し、こてに基づいて区分所有者が月々の修繕積立金を負担するのが一般的です。

修繕積立金で注意しなければならない事は、修繕積立金は年数が経つ事に負担額が上がる事です。

これは、当初負担月額が低く設定されがちだということです。分譲業者はマンション分譲時に長期修繕計画と修繕積立金について購入者に提示しますが、購入者側の修繕についての知識や関心が低いこともあって、積立金の額をあまり高く設定できないのが実情です。

しかし、そうなると将来の修繕に必要な額を積み立てることができないマンションが出てくることになります。そういったマンションでは修繕積立金の見直し(増額)が必須となるケースもあります。

私の所有する区分マンションでも、多くのマンションで修繕積立金の増額の話が出てきます。マンションの戸数が少なく築年数が経過することに、長期修繕計画に伴う工事費用が捻出出来ないが為に起こる事で、時には臨時で修繕費用を徴収する案内も見受けられます。

修繕積立金の取り崩しが行える条件とは

修繕積立金は原則、長期修繕計画に基づき積み立てた資金を充てていきますが、場合によって取り崩しを行う事が可能です。

標準管理規約では、修繕積立金を取り崩すことが許されるのは、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に取り崩すことができると規定しています。

管理費と修繕積立金は、言わば財布を分けて管理している為、管理費が不足しても修繕積立金から費用を補うことは出来ません。

また、修繕積立金に余裕があっても、区分所有者へ余裕分を返還という取り崩しも規約事由を満たさないため出来ません。

長期修繕計画について

●長期修繕計画とは

マンションはその建物の資産価値や設備等機能を損なわない為に、長期的に見込まれる修繕工事の内容とその時期、概算の費用等を盛り込んだマンションの修繕計画を「長期修繕計画」といいます。修繕積立金は「長期修繕計画」に基づいて設定されます。

●修繕積立金の額の目安

※マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)より引用

●修繕積立金の積立方法

修繕積立金の積立方法には、以下の2種がある

①均等積立方式

長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を、計画期間中(一般的には12年周期)均等に積み立てる方式

※将来にわたり定額負担として設定するため、居住者側としても金額に変更がないので未払いや滞納といった事を避ける事につながるというメリットがあります。原則として、修繕積立金の増額はありません。

②段階増額積立方式

当初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする方式

※当初の負担額は小さいものの、段階的に積立額を増額する必要があり、区分所有者間の合意形成ができない場合があります。その場合、大規模修繕のときに必要な工事に対して予算不足になるケースがあります。

【修繕積立金】は基本どちらかの方式で区分所有者から徴収していきますが、上記①②で説明した通り、「段階増額積立方式」は場合により、所有者間の合意形成ができない場合があるため、定額という安定性に加え、未払いや滞納といったケースも少ない「均等積立方式」を採用しているマンションが多いようです。