こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。
資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション ➝ 2)リノベーション ➝ 3)賃貸 の流れで投資を行っています。
私は今まで購入させていただいた物件は、すべて不動産会社を通して購入してきました。不動産の購入は、一般的に商品を購入するとは少し違い、売主と買主で完結する売買形式ではなく、仲介役として不動産業者が間に入るビジネスで成立しています。そして不動産会社を通す(仲介)するときの報酬が「仲介手数料」となります。
では仲介手数料とは、どういうものなのかを詳しくご説明したいと思います。
・仲介して購入する場合、仲介手数料を支払わなければならない。
▷一般的に不動産業者の業務は仲介業であり、報酬が仲介手数料です。
・宅建業者は売主か仲介かを明示しなければならない。
▷「売主」と「仲介」で仲介手数料の有無が変わります。
仲介手数料(媒介報酬)について
宅建業者を通して物件を買う際、その宅建業者が売主となっている場合と、仲介(媒介)をしている場合とで、その取引にかかる経費が異なってきます。
●宅建業者自らが売主となっている場合、仲介手数料を支払う必要はない。
宅建業者が自ら売主となっている場合であれば、購入者は仲介手数料(媒介報酬)を支払う必要はありませんが、仲介(媒介)という立場で宅建業者が関与している場合には、売主に支払う購入代金とは別に、仲介(媒介)をしている宅建業者に対して手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料(媒介報酬)として受領できる金額は限度額(上限)が定められており、次の計算指摘で求めます。
※売買価格が400万円以上の場合の計算式
取引態様の明示義務とは
仲介手数料のポイントとして、宅建業法を通じて物件を購入する際には、その宅建業者が売主か仲介かで仲介手数料の有無が異なります。
では事例を挙げてご説明します。
例として、売主が所有しているマンション(2500万円/税別)を宅建業者の仲介(媒介)により売買する場合だと、仲介手数料は下の計算例になります。
それぞれのお金の流れです。
・買主は、売主に代金(2,500万円・税別)を支払う。
・買主は、仲介(宅建)業者に仲介手数料(81万円・税別)を支払う。
・売主も、仲介(宅建)業者に仲介手数料(81万円・税別)を支払う。
このように、物件の取引に宅建業者がどのように関与しているかで取引関係者の負担も異なってくるため、宅建業法では、物件の販売広告や新聞の折り込みチラシなどに、その関与する宅建業者が「売主」なのか「媒介」なのかを明示しなければならないとしています。これを「取引態様の明示義務」といいます。
●宅建業法上の規制
宅建業法では「宅建業者は、限度額を超えて報酬を受領してはならず、また、不当に高額の報酬を要求してはならない」としています。
不動産投資における物件の仲介や売買は、世間のイメージだと詐欺に合う可能性が高くリスクが高い。特に不動産業全体があまり良いイメージがないのが実情です。確かにインターネットなどで不動産投資と調べると、詐欺に繋がる体験談も良く目にします。
私は現在所有するすべての物件を、業界大手の不動産仲介業者から購入しており、かつ毎回同じ担当者からです。これは、極力信頼できるような大手業者からの購入の方が詐欺等のリスクヘッジにもなる他、多くの有力な売り手情報が入ってくる可能性も高い為です。
今では互いに信頼関係が出来ており、スムーズな購入ができていますが、どの物件も自分で収支の把握や物件相場などを確実に調べます。
大切はことは『すべて自分に責任がある』と言う事です。
他人任せは完全にNGです。これは信頼関係ができていても同じです。
不動産投資/賃貸業では、不動産業者がどのような報酬で成立しているのかを把握した上で、付き合っていくことが大切となります。
