競売物件情報その2-競売情報の入手方法【不動産投資の知識】

こんにちは、ハヤシヨシナカです。

フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。

不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。

このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。

不動産購入にあたり競売物件の掲載情報を入手するには、どのようなサイトがあるのか。また、競売物件の情報はどこまで公開されているのか。実際に室内を見学して入札することができるのか。そんな疑問を初心者の目線でご説明していきます。

競売物件の情報を入手する方法

競売物件情報は、裁判所の掲示や新聞の競売広告以外にも、インターネットで調べることができます。

●不動産競売物件情報サイトBIT
※全国の不動産競売にかかる物件情報、入札情報を提供するサイトです。

裁判所も、競売手続きの各段階でインターネットを活用することにより、競売参加者の便宜を図ろうとしています。まずは実際に不動産競売物件情報サービスBITのホームページから物件情報を検索して、どんな物件や情報が掲載しているのか、自分の住んでいる地域を中心に調べてみるのも良いでしょう。

BITはインターネット上で競売物件情報を公開するシステムです。全国の裁判所の不動産競売物件を検索することができ、また、現況調査報告書、評価書、物件明細書の3点セットを誰でも自由にダウンロードすることができます。

BITを活用すると、競売物件検索、過去の競売データ、各都道府県で実際に行われた物件の売却結果、売却スケジュールなどがわかる為、競売物件が一般的な取引価格よりどのくらいの割合で安く入手できるのかなど、事前に情報を自分なりにまとめて知識として入れておくと、今後の投資にも役に立つでしょう。

競売物件情報の3点セットとは

競売物件情報の3点セットとは、不動産競売に関する資料として、裁判所が作成した①現況調査報告書、②評価書、③物件明細書をいいます。

物件の購入を考えた場合、対象となる物件の情報は、購入者にとって必要不可欠です。

しかし、裁判所で行う競売は、通常の不動産売却とは異なり、対象物件（使用状況や間取り）を実際に見ることができません。

そのため、裁判所から提供される３点セットが唯一の情報となり、必要不可欠なものとなります。

3点セットから読み取れる情報から、入札金額そして不動産投資を成功させるための予算を整理する必要があります。

●3点セットの詳細を見る

①現況調査報告書　(作成者：執行官)

物件の形状や占有関係などの現況の調査結果が記されています。現在誰かが住んでいるのか、済んでいるとしたらどのような権利に基づいているのかなども記載されています。物件の外観や室内写真も載りますが、個人情報に関わる物が写っているとき、大抵の裁判所は加工処理を施してあります。

②評価書　(作成者：不動産鑑定士)

現況調査と並行して、その物件の価格の評価が行われます。物件の基準となる価格（基準価格）及び評価の根拠となる事項（算定式）、都市計画法、建築基準法などの公法上の規制が記載されています。評価人である不動産鑑定士が行った評価の内容と結果が記されており、売却基準価額の根拠となります。

ちなみに物件の価格は、競売市場修正がされ、市場の相場よりも3割前後低い価格になることが多いです。

③物件明細書　(作成者：裁判所の書記官)

①の現況調査報告書と②の評価書に基づいて、裁判所の書記官が作成します。他人の権利の有無などを確認することができます。3点セットの中でも一番重要な書類とされています。

これまで競売物件情報の3点セットの閲覧やコピーは裁判所で行うしかなかったが、インターネットを利用したBIT導入後は、全国で競売物件情報を簡易に閲覧できるようになった。

自由に閲覧でき、かつ誰もが参加できる不動産競売ですが、当然ながら競売物件にもメリット・デメリットがあります。

しっかりと把握した上で、入札申し込みを行う必要があり、まずは競売物件の特殊性について「競売物件情報 その3」で詳しくご紹介します。