こんにちは、ハヤシヨシナカです。
フリーランス/一級建築士として設計業を行いながら、2014年に不動産(中古マンション)を購入したのをきっかけに、不動産賃貸(大家)業を楽しんでいます。
不動産賃貸(大家)業は、サラリーマンも自営業の方でも、多くの方が副業として行える事業の一つで、かつ将来向けての資産形成としても有効な投資スタイルのひとつです。
このブログでは、私が不動産賃貸業で学んできた知識や、投資スタイル、失敗談などを経験をもとにお話しさせていただいてます。
私の不動産投資スタイルのメインは「区分マンション投資/賃貸業」です。
資産価値が下がりづらい、1)築古20年以降の区分マンション ➝ 2)リノベーション ➝ 3)賃貸 の流れで投資を行っています。
そこで今回は『分譲マンションの管理会社の役割』の仕組みについて投資家目線でご紹介します。
●管理組合とは
「管理組合」とは分譲マンションの区分所有者全員で構成しており、任意に脱退することはできません。また、マンション購入後は自動的に「管理組合」に所属することとなります。
マンションや敷地などの管理は、区分所有法の定めるところにより、定期的に集会(総会)を開き管理規約等を定め、マンションの長期的な価値、管理体制を維持していく必要があります。
マンションの管理方式について
マンション管理の主体は区分所有者全員で構成するマンション管理組合となっていますが、実務上、マンション管理には建築に関して多岐に渡り専門的な知識や経験が必要となる為、マンション管理会社に管理業務を委託しているケースが多く。それを含めて、マンションの管理方式には以下のようなものがあります。
▶ 自主管理方式
マンション管理会社の手を借りることなく、マンションの住人自らの手で直接に管理を行う方式です。管理会社に支払う月々の委託料は不要となるものの、管理組合の役員の負担が増大する場合もあります。もちろんメンテンナンスの予算管理まで行います。
●メリット
・管理コストが安い(管理会社に委託しない為)。
・管理組合が中心に進めていく為、住人間の交流が深まる。
●デメリット
・共用部の清掃から、設備や建物の改修及び設備メンテナンスまで多岐に渡る業務を自ら行う為、負担が大きい。
・プロの業者を相手に管理計画を進める為、建築に関する知識が必要となる。
▶ 一部管理委託方式
自主管理方式を基本としつつも、専門的な知識が必要な部分など管理の一部をマンション管理会社に委託する方式。自主管理方式と比べれば、一部の区分所有者の負担は軽くなるが、その分、マンション管理業者への管理費の支払いなどが増えます。
●メリット
・管理組合が直接できることは自分でできたりと、上手く費用を抑えながら管理ができる。
●デメリット
・自主管理や委託管理など、業務の幅の調整を含めた管理が複雑になる為、手間がかかります。
・管理会社には全部委託ではない為、緊急時には上手く連絡が取り合えない場合もあり、業務内容によっては割高になる為注意が必要。
▶ 全部管理委託方式
マンション管理会社に、管理組合が行うべき管理業務一式をマンション管理会社に委託する方式です。他の方式に比べ、管理費の支払いなどの費用面での負担は増えますが、総合的なサービスを受けることができます。
●メリット
・管理組合が行うべき管理業務(細かい事から大きな事まで)一式を任せる事ができ、総合的なサービスを受ける事ができる。
●デメリット
・管理費が高くなる為、費用負担がある。
・全部を委託する為、区分所有者の管理意識が薄くなる。
管理委託契約書について
管理組合がマンション管理を管理会社に委託する際は、管理委託契約書を取り交わします。
その契約書のひな型として、標準管理委託契約書というのものがあり、管理委託契約はこの標準管理委託契約書を基にして、マンションの規模や設備の状況などに応じて締結されます。
●マンション標準管理委託契約書
標準的な契約指針として策定された契約書の雛形で、2003（平成15）年4月に公表されました。
マンション標準管理委託契約書における「委託(管理)業務」は、大きく以下の4つに分けられます。
①事務管理業務
1)基幹事務：管理組合の会計(収入及び収支計算)、出納、マンションの維持修繕の企画又は調査
2)基幹事務以外：理事会や総会の支援業務
②管理員業務
1)受付業務
2)点検業務
3)立ち合い業務
4)報告業務
③清掃業務
1)日常清掃
2)特別清掃
④建物・設備管理業務
1)建物点検
2)エレベーター設備
3)給排水設備(給水設備、浄化槽や排水設備)
4)電気・機械設備(電気設備、消防用設備、機械式駐車場)
●マンション管理員について
マンション管理員「管理人」は、管理組合とマンション管理会社との間で取り交わされたマンション管理委託契約に基づいてマンション管理会社から配置されます。但し、管理員と区分所有者との間での雇用(契約)関係ではないことから、管理員は、基本管理会社の指示に従って業務活動を行うこととなります。
「管理人」の主な3つの勤務体制
①常駐管理
常駐管理は、当マンションに通勤して毎日定められた一定時間管理人室に常駐し、管理業務を行う管理体制です。大規模なマンションの管理体制に多く見られます。
②住み込み管理
住み込み管理は、毎日通う常駐管理に対し住み込みでマンションの管理業務を行う管理体制です。管理人用の部屋がある為、常駐管理のような朝9:00～夕方17:00までのような定められた時間帯だけでなく、緊急時には夜間でも対応しなければならない事もあります。
③巡回管理
巡回管理は、小・中規模のマンションに見られる管理体制で、部屋数もそこまで多くない為管理コストも考慮して、週に数回定期的に巡回して業務を行う管理体制です。
管理会社及び業務に携わる管理人は、マンションの居住者が長期に渡り安心して暮らしていけるように、居住者に変わり管理業務をサポートする役割です。
私の不動産投資スタイルは
1)築古20年以降の区分マンション ➝ 2)リノベーション ➝ 3)賃貸
の流れで投資を行っている為、管理会社の方に工事の件含め相談含め連絡する機会が多いですが、正直各マンションごとに管理担当者の良し悪しもあります。
しかし、居住者として管理会社/担当者と良き関係を続けていくことは長期的な目線で見ても大切な事なので、管理会社の役割も主要な部分は把握しておくと良いでしょう。
